Az ingatlan vásárlás, felújítás vagy építkezés időigényes, nagy költségű feladat. Mielőtt neki látnak ne sajnálják rá az időt és járják körbe alaposan a témát. Ehhez – a teljesség igénye nélkül – hoztunk néhány szempontot. Ahhoz, hogy otthonuk megteremtése, megújítása ne váljon rémálommá, mindenképpen figyeljenek a következőkre.

 

Milyen kérdéssel hova forduljanak?

• Gyál Város Önkormányzatának Főépítészi Irodája Gyál város közigazgatási területén található ingatlanokkal kapcsolatban az azokra vonatkozó helyi építési szabályokról, szabályozási tervről, településképi megfelelősségről (Településrendezési eszközök elérhetőek: https://gyal.hu/kozerdeku/telepulesrendezesi-eszkozok/ linken keresztül) tud felvilágosítást, tájékoztatást adni.
• március 1-jétől az eljárások egyfokúvá váltak, ami azt jelenti, hogy az általános elsőfokú építésügyi hatóságok megszűntek, és a feladatokat kizárólag a kormányhivatalok építésügyi és örökségvédelmi főosztályai látják el.

 

Gyál, továbbá Alsónémedi, Felsőpakony, Ócsa, Bénye, Gomba, Káva, Monor, Monorierdő, Vecsési járás, Ecser, Maglód, Üllő, Vecsés településeket érintően az engedélyezési és bejelentési kötelezettséggel járó építési tevékenység megindításával kapcsolatban (például: építési engedélyezési eljárás, fennmaradási engedély, hatósági bizonyítvány) – a Gyálon található a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály Építésügyi Ügyfélszolgálat 6.-t (melynek elérhetőségeit, illetékességi területei elérhetőek https://kormanyhivatalok.hu/kormanyhivatalok/pest/megye/ugyfelszolgalat/gyal-2360-0) kell megkeresni

 

Információk, adatok beszerzése ingatlanvásárlás előtt

• Tulajdoni lap

 

Minden esetben meg kell nézni, mert azon szerepelnek az ingatlan adatai: helyrajzi száma, címe, művelési ága, mérete, a tulajdonos vagy tulajdonosok személye és az ingatlanra bejegyezett esetleges jogok, terhelések is. Ügyfélkapus azonosítással a Földhivatal internetes elérésén keresztül: https://landing.eing.foldhivatal.hu/ évente 3 tulajdoni lapot ingyenesen le lehet kérni.

A tulajdoni lap tartalmazza azokat a bejegyzett jogokat és feljegyzett tényeket, amelyek befolyásolják az ingatlan használhatóságát, értékét, tulajdonjogának megszerezhetőségét. Ilyen például: haszonélvezeti jog, elővásárlási jog, szolgalmi jog, használati jog, jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog.

A fenti vagy azoktól eltérő bejegyzéseket sose hagyják figyelmen kívül, járjanak utána az Eladónál vagy kérjenek ügyvédi segítséget.

• Térképkivonat

 

Hasznos információkat ad egy adott ingatlanra vonatkozóan annak térképkivonata, amely a https://www.foldhivatal.hu/index.php?option=com_content&task=view&id=77&Itemid=113 linken cím vagy helyrajziszám alapján megtekinthető. Itt ellenőrizhető, hogy az ingatlan-nyilvántartásban milyen épületek kerültek feltüntetésre.

Ha az ingatlan-nyilvántartási térképen más tartalmat látnak, mint a valóságban, akkor előfordulhat, hogy az ingatlan jelenlegi vagy korábbi tulajdonosa elfelejtette a használatba vételi engedély jogerőssé válását követően a Földhivatalnál az épületfeltüntetést elintézni vagy az a már kevésbé szerencsés helyzet, hogy a térképen nem szereplő épület engedély nélkül valósult meg. Ez esetben mindig kérje a tulajdonostól a helyzet tisztázását és az ingatlan-nyilvántartás aktualizálását, napra késszé tételét.

Az ingatlan-nyilvántartás rendbe tétele nem csak vásárlás, hitelfelvétel, pályázat esetén fontos, hanem hagyatéki eljárások és adóérték megállapítások esetén is. Ilyenkor is az a hivatalos adat, amit az ingatlannyilvántartási térkép tartalmazz, a hagyaték vagy adóérték megállapításhoz csak az ott szereplő adatok vehetőek figyelembe.

• Az ingatlan építési előzménye

 

A https://www.e-epites.hu oldalon a helyrajzi szám szerinti keresésnél ellenőrizhető, hogy milyen engedélyek kerültek kiadásra az érintett ingatlanra vonatkozóan az elmúlt 10-20 évben. Sok esetben a bővítések nem rendezettek, ezért érdemes megnézni, hogy itt szerepel-e róla adat vagy, hogy a térképkivonaton ábrázolt épület alaprajz megegyezik-e a tényleges épület alaprajzával.

 

 

Az ingatlan jogi minősítése

Az ingatlan jogi minősítése (jogi jellege vagy besorolása) a Földhivatal által vezetett hiteles nyilvántartásban, az ingatlan-nyilvántartásban rögzített hivatalos állapota, amely meghatározza az ingatlan művelési ágát/rendeltetését, használati korlátait és a kapcsolódó jogokat.

A művelési ág vagy rendeltetés megmutatja, hogy az ingatlan fizikailag és jogilag minek minősül (pl. lakás, kivett lakóház vagy több lakóépület esetén kivett 2db lakóház/ kivett két lakás, udvar, szántó, iroda, üzlethelyiség vagy hétvégi ház).

Azok az épületek, amelyekre nincs semmilyen hatósági engedély vagy okirat és amelyek nem is legalizálhatóak, mert építési helyen kívül találhatóak nem tüntethetőek fel az ingatlan-nyilvántartásban, így a tulajdoni lapon se.

A tulajdoni lapon az épületek nagysága, hasznos alapterülete (ez csak a társasházaknál van feltüntetve) nem szerepel, csak a telek mérete.

 

Használatbavételi engedély

Egy épületbe akkor lehet beköltözni, ha arra a használatbavételi engedély vagy egyes esetekben hatósági bizonyítvány került kiadásra.

Engedély nélküli építkezés vagy bejelentés köteles építkezés szabályainak megszegése esetén az épület átalakítását, vagy akár az épület lebontását is elrendelheti a hatóság. Engedély nélküli vagy attól eltérő építkezés sértheti a szomszédok érdekeit is, ami vitát és pert is eredményezhet. A vevő pedig nem problémát, hanem házat szeretne venni.

 

Épületfeltüntetés:

Új építés esetén a Kormányhivatal Építésügyi Osztálya által kiállított használatbavételi engedély és a geodéta által készített feltüntetési vázrajz alapján kérelmezni kell az illetékes Földhivatali osztálynál (Gyál esetén a Dabasi Földhivatal), hogy az épületfeltüntetést, azaz, hogy az épület rögzítésre kerüljön az adatbázisban.

 

Az építési telek határvonalai

Érdemes ellenőrizni a telek méretét is, szükség esetén földmérővel kiméretni. Természetesen ennek költsége van, de így elkerülhetőek a telek méretének eltéréséből származó későbbi viták az eladóval vagy a kerítés elhelyezkedésével kapcsolatban a szomszédokkal.

A tervezéshez kiindulási alapunk az, hogy megismerjük a telek határait, és összevessük, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép jelezte méretek, oldalvonalak egyeznek-e a valóságban kialakított telekhatárokkal. Gyakran előfordul, hogy a már korábban felépített kerítések nem a hivatalos telekhatárokon húzódnak, ezzel csökkentve vagy akár növelve a földhivatalban hivatalosan nyilvántartott telekméretet.

A kerítés rossz elhelyezése tulajdonjog keletkezéséhez vagy elvesztéséhez is vezethet elbirtoklás útján a szomszédos ingatlanok javára vagy terhére.

 

Az övezeti besorolás és a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ)

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (továbbiakban: Méptv) 81. § (3) bekezdése alapján „építési tevékenységet végezni, telket alakítani – az e törvényben és a végrehajtására kiadott kormányrendeletekben foglaltakkal összhangban – csak a helyi építési szabályzat előírásainak megfelelően szabad.”

A hivatkozott törvény 76. § (6) bekezdése alapján „Beépítésre szánt területen épület csak építési telken helyezhető el”.

Az Méptv 16. §. Fogalommeghatározások szerint

„27. építési telek: az a telek, amely,

1. a) beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik,
2. b) az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
3. c) a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel megközelíthető, zöldfelület és termőföld sérelme nélkül, és
4. d) a közterülettel vagy magánúttal közös, legalább 3,00 méter hosszú határvonallal rendelkezik;
5. építési tevékenység: építmény, építményrész, épületegyüttes, tájépítészeti alkotás megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építési-szerelési munka végzése;”

 

Fentiek alapján tehát minden esetben ellenőriznünk kell, hogy az ingatlanunk milyen övezeti besorolásba tartozik, milyen szabályozási elemek vonatkoznak rá ( https://or.njt.hu/eli/v01/730370/r/2014/17). Ez a besorolás határozza meg, hogy a HÉSZ mely rendelkezései az irányadóak az ingatlanra nézve. Például mekkora a maximális beépíthetőség, a minimális zöldfelület, mekkora az elő-, oldal., hátsó kert, telekalakítás esetén a minimális teleknagyság, minimális telekszélesség.

A közműhálózat, közműszolgáltatások: elérhetőség és állapot

Építési telek esetében nélkülözhetetlen, hogy rendelkezésre álljanak a közműszolgáltatások, tudjuk használni az elektromos áramot, vezetékes vizet, csatornahálózatot, a gázszolgáltatást.

Ügyfélkapus hozzáféréssel az e-közmű rendszerben (https://ekozmu.e-epites.hu/lakossag/#/lakossag/kozmuterkep) ingyenesen lehet tájékozódni a telek közműellátottságáról. Az alapvető közművek (ivóvíz, áram, szennyvíz, gáz) megléte és megfelelő csatlakozása elengedhetetlen.

Tulajdonjogi és használati kérdések

A lakások kialakítása engedély alapján történhet. Felhívjuk a figyelmet arra, hogy Gyálon 2014 óta csak 800 m² feletti teleknagyság estén lehet 2 db lakás egy telken.

Ha az ingatlan társasházi formában vagy osztatlan közös tulajdonként van nyilvántartva, fontos megtudni, hogy létezik-e a felek között használati megállapodás, tisztázottak-e a közös és kizárólagos használatú részek (pl. kert, beálló).

Kétlakásos lakóház esetén fontos szempont: a közös falkialakítása, a szükséges hangszigetelés megléte. Ügyvéd által írt használati megállapodás hiányában – még ha a felek között konszenzus is van – jogilag vitatható a birtoklás. Ez különösen fontos banki finanszírozás, értékbecslés, CSOK igénylés esetén.

 

Tervek

Hasznos, ha a tulajdonos az ingatlanról rendelkezik az eredeti építési dokumentációval: engedélyezett tervek, műszaki leírás, építési és használatbavételi engedély, vagy fennmaradási engedély esetleg kivitelezési dokumentumok. Ezek nemcsak az ellenőrzéshez, hanem későbbi bővítéshez, átalakításhoz vagy értékbecsléshez is hasznosak lehetnek.

 

Címigazolás

Előfordulhat, hogy az ügyfelek lakcímet igazoló hatósági igazolványában és az otthoni házszámtáblán eltérő szám szerepel. Ez az eltérés adódhat abból, hogy az érintett utcában házszámrendezés történt.

Ha a tulajdoni lapon a címnél „felülvizsgálat alatt” bejegyzés szerepel, ez azt jelenti, hogy Gyál Város Önkormányzata ellenőrzi a címek pontosságát és a központi címregiszter programban rögzíti a helyes címet.

A cím egyeztetése, címigazolás kiállítása hivatali, kormányhivatali ügyintézések során is indokolt lehet (pl: hagyatéki ügyintézés, okmányirodai ügyintézés, közműszolgáltató- és biztosító társaságok). Ilyen esetben Gyál Város Önkormányzatának Főépítészi Irodája az az iroda, ahol kérelemre vagy hivatalból címigazolást állítanak ki, a természetbeni adatokra vonatkozóan (cím, helyrajzi szám).

Fontos, hogy a lakcímre történő bejelentkezés -új épületbe, lakásba- a használatba vételi engedély dabasi Földhivatal általi feltüntetését, Önkormányzat általi központi címregiszterben történő rögzítését követően lehetséges.

 

LINK gyűjtemény

Településrendezési eszközök elérhetőek: https://gyal.hu/kozerdeku/telepulesrendezesi-eszkozok/

Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály Építésügyi Ügyfélszolgálat elérhetőségei https://kormanyhivatalok.hu/kormanyhivatalok/pest/megye/ugyfelszolgalat/gyal-2360-0

Az ingatlan építési előzménye:
https://www.e-epites.hu

Adott ingatlanra vonatkozó ingatlannyilvántartási térkép adatai (ingyenes megtekintés):
https://www.oeny.hu/oeny/hrsz-kereso

 

Hitelesített térképkivonat lekérés:

https://www.foldhivatal.hu/index.php?option=com_content&task=view&id=77&Itemid=113

Tulajdoni lap lekérés:
https://landing.eing.foldhivatal.hu/

 

Közműhálózat, közműszolgáltatások kiépítettsége:
https://ekozmu.e-epites.hu/lakossag/#/lakossag/kozmuterkep